CODIV-19 : Principe du maintien de l’obligation de payer son loyer et charges

Le 24 mars 2020 a été publiée l’ordonnance du 23 mars 2020 n° 2020-290 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19 laquelle proclame l’état d’Urgence Sanitaire à compter du 24 mars 2020.

Cette loi permet, notamment, au gouvernement de prendre des ordonnances dans le but de gérer la crise sanitaire à laquelle la France doit faire face depuis l’apparition sur son territoire du virus COVID-19.

Quel impact pour les baux d’habitation et notamment le paiement des loyers?

Principe général

Conformément à l’article 7 a) de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Ainsi, lorsque vous êtes locataire le montant du loyer fixé lors de la signature du bail (éventuellement soumis à ré-indexation) doit être payé mensuellement, à une date convenue.

2) Questions autour du paiement des loyers et charges en période d’Etat d’Urgence Sanitaire

Vous êtes nombreux à nous contacter concernant le paiement des loyers, que vous soyez locataires ou propriétaires.

Questions les plus récurrentes :

3) Principe du maintien du paiement des loyers et charge pendant l’Etat d’Urgence Sanitaire

A l’heure où nous rédigeons ces lignes aucune ordonnance du gouvernement n’autorise la suspension du règlement des loyers et charge en matière d’habitation.

C’est donc le principe du maintien du règlement des loyers et charges qui doit ici s’appliquer.

En effet, même si certains plaident pour une suspension, à l’instar de Jean-Luc MELENCHON qui a déclaré, sur RTL, dans l’émission « LE GRAND JURY »

« Il faut une suspension des loyers. Il existe un système assurantiel qui existe pour les propriétaires. J'ai quant à moi déposé une proposition de loi pour créer un système permettant d'alimenter un pot commun pour garantir les loyers », il n’en est rien pour le moment.

Ainsi, que les locataires soient impactés ou non par la crise sanitaire liée au coronavirus, ces derniers restent tenus au paiement de leur loyer et charges.

La diminution des revenus ne saurait donc être un motif pour suspendre le paiement de son loyer.

L’article 7 A) sus visé reste donc pleinement applicable.

Par conséquent, que faire si vous êtes propriétaire et que vous êtes confronté à un locataire qui ne règle plus son loyer ?

4) Solutions face aux loyers impayés

Si vous êtes locataire vous pouvez dans certains cas, si vous êtes en grandes difficultés, éventuellement percevoir une aide de l’état. Pour en savoir plus nous vous conseillons de vous rapprocher de l’ADIL dont vous dépendez.

Si vous êtes propriétaire, en raison du maintien du principe du règlement du loyer et des charges plusieurs solutions s’offrent à vous. Il vous faudra, en fonction de votre situation, faire un choix.

Réduction du loyer

> Face à cette période de crise sanitaire, si votre trésorerie le permet vous êtes libre de décider de réduire temporairement le montant du loyer demandé à votre locataire, voir de le supprimer. Attention, nous ne pouvons que vous conseiller d’être vigilant et d’en informer par écrit votre locataire en précisant bien que cette mesure que vous consentez n’est valable que pour le mois en cours et en raison de la crise sanitaire. Que sauf nouvel écrit de votre part le montant prévu au bail sera de nouveau pleinement dû dès le mois suivant.

Léger report

> Si vous ne pouvez ou ne voulez pas réduire le montant du loyer il vous est possible d’accorder un délai supplémentaire de quelques jours ou semaines pour procéder au règlement du loyer. Néanmoins, là encore, nous ne pouvons que vous conseiller de faire un écrit précis.

Saisir un Huissier de justice

> Enfin, et il s’agit de la majorité des propriétaires, si le règlement du loyer vous permet de régler des charges, frais, crédit immobilier, études de vos enfants, votre propre loyer, ou si tout simplement la perception des loyers constitue votre seul revenu, vous êtes en droit de l’exiger pour la date prévue et ce, malgré l’épidémie de covid-19.

Si vous êtes dans cette troisième hypothèse et que vous devez faire face à des loyers impayés, que faire?

Il vous faut impérativement saisir un Huissier de justice qui sera là pour vous conseiller et vous aider.

H1 - B - COVID 19 - Procédures réalisables par un Huissier de Justice en cas de loyers impayés

1) Commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire

Si le principe est celui du maintien du paiement des loyers, le procédure en cas de loyers impayés reste également sensiblement la même.

Il faut en effet contacter l’une de nos études d’Huissiers de Justice afin de nous signaler la situation pour nous permettre de signifier à votre locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Néanmoins, il convient d’être vigilant sur le délai dans lequel votre locataire devra régulariser son retard. Si habituellement il est de deux mois à compter de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, il peut varier en période de crise sanitaire.

Trois hypothèse doivent être distinguées.

> Le délai pour régulariser la situation a expiré avant le 12 mars 2020 (date fixée par l’ordonnance gouvernementale) : Dans ce cas, la clause résolutoire est acquise et vous pouvez assigner votre locataire devant la juridiction compétente.

> Le délai expire pendant la période dite « protégée », entre le 12 mars et le 24 juin 2020 (vous pouvez consulter notre fiche sur la prorogation des délais pour plus de détails sur cette période) : Dans ce cas, il convient de se référer à l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période et plus précisément à son article 4, modifié par l’Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l'épidémie de covid-19 lequel dispose que :

« Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er.

Si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée. »

Vous trouverez sur notre fiche relative à la prorogation des délais en période d’Etat d’Urgence Sanitaire plus d’explications sur l’application de cette ordonnance et de son impact sur les délais.

> La dernière hypothèse ne semble pas avoir été résolue par les ordonnances sus visées. Il s’agit de celle où un commandement de payer visant la clause résolutoire est signifié à partir du 25 Avril 2020 et donc pour lequel le délai de deux mois laissé au locataire pour régulariser sa situation expire après le 24 juin 2020 (dernier jour de la période dite « protégée »). Faut-il considérer que puisque le délai de deux mois expire après la fin de la période dite protégée aucun nouveau délai ne doit être ajouté. Ou au contraire, faut-il considérer qu’il convient de faire bénéficier le locataire d’un délai correspondant au nombre de jours écoulés pendant la période protégée depuis la signification du commandement? La question reste en suspens pour le moment.

Exemples d’illustration des trois hypothèses :

1er exemple :
Votre locataire n’a pas payé son loyer de décembre 2019 concernant l’appartement que vous lui loué à Colombes. Vous avez chargé la SELARL GWA LA DEFENSE ILE DE FRANCE OUEST de lui signifier un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. Ledit commandement a été signifié le 10 Janvier 2020. Votre locataire devait s’acquitter de sa dette pour le 10 mars au plus tard (soit avant le 12 mars, date fixée comme point de départ pour la prorogation). Par conséquent, si il ne l’a pas fait vous êtes en droit de l’assigner dès maintenant en justice.

2ème exemple :
Votre locataire n’a pas payé son loyer de février 2020 concernant un studio situé à Paris 5. Vous avez chargé la SELARL GWA PARIS de lui signifier un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. Ledit commandement a été signifié le 12 février 2020. Votre locataire devrait en temps normal régulariser le loyer impayé pour le 12 avril 2020 au plus tard. Néanmoins, le 12 avril tombe pendant la période dite « protégée ». Votre locataire pourra alors encore s’acquitter de sa dette jusqu’au 24 Juillet 2020. En effet, le délai de deux mois qui a commencé à courir le 12 février est suspendu à compter du 12 mars (date fixée par une ordonnance gouvernementale). A compter du 24 Juin le délai reprend. Comme il restait un mois au locataire au moment de la suspension pour régler sa dette, il dispose encore d’un délai d’un mois pour régler, soit jusqu’au 24 Juillet. Avant cette date vous ne pourrez pas l’assigner en justice.

3ème exemple :
Votre locataire ne règle pas son loyer d’Avril 2020 concernant un pavillon à Noisy le Grand. Vous pouvez alors charger la SELARL GWA ILE-DE-FRANCE EST de lui signifier un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. Considérons que ce commandement de payer est signifié après le 24 Avril 2020, par exemple le 05 mai 2020. Le délai de deux mois expire donc le 05/07/2020, soit après la fin de la période protégée (fixée au 24 juin 2020). Dans ce cas, faut-il ajouter ou non un délai supplémentaire au locataire? Nous ne manquerons de publier une nouvelle actualité dès que ce point aura été éclairci.

2) Saisie conservatoire de créance

Enfin, il ne faut pas oublier que si vous pensez que votre locataire semble de mauvaise foi et qu’il utilise la crise sanitaire comme simple excuse alors qu’il est en mesure de payer ses loyers il vous est possible de nous solliciter afin que nous régularisions une saisie conservatoire de ses comptes bancaires. Cette procédure permettra de bloquer les comptes de votre locataire (dans la limite de ce qu’il vous doit) jusqu’à l’obtention d’une décision de justice ou jusqu’à ce qu’il s’acquitte spontanément des loyers impayés en retard.

C - Prolongation de la période de trêve hivernale

Parmi les autres ordonnances prises par le gouvernement français dans le cadre de l’Etat d’Urgence Sanitaire, l’une d’elles traite un point précis concernant les expulsions locatives : La durée de la Trêve hivernale.

Cette trêve hivernale est une période dans l’année où l’expulsion d’habitation ne peut pas à avoir lieu, sauf exceptions. Cette période cours habituellement du 1er Novembre au 31 mars de l’année suivante.

Par Ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020 relative au prolongement de la trêve hivernale cette dernière a été repoussée au 31 mai 2020.

Il s’agit là d’une mesure favorable aux locataires dont l’expulsion a été ordonnée, notamment pour motif de loyers impayés. En effet, ces derniers bénéficient d’un « répit » et ne peuvent faire l’objet d’une expulsion avant le 1er Juin 2020. Par ailleurs, la période d’interdiction de coupure d’énergie (électricité et gaz) en cas de factures impayées, se trouve de fait également prolongée jusqu’à la même date.

En revanche, lorsqu’une personne voit son bail résilié par un tribunal et son expulsion ordonnée elle reste tenue, par principe, de payer au propriétaire une indemnité d’occupation, que se soit pendant ou en dehors de la période de trêve hivernale.

L’ordonnance précédemment citée, si elle rallonge de façon exceptionnelle la période de trêve hivernale, n’autorise en aucun cas de suspendre le règlement de l’indemnité d’occupation due au propriétaire.

Néanmoins, la majorité des personnes dont l’expulsion a été ordonnée n’est pas plus en mesure de régler une indemnité d’occupation.

Ainsi, si cette mesure de prolongation de la trêve hivernale s’avère essentielle pour des raisons sanitaires elle a pour conséquence de grossir la dette des personnes faisant l’objet d’une procédure d’expulsion.

Autre conséquence, les propriétaire se retrouvent contraint de patienter deux mois supplémentaires sans pouvoir reprendre pleinement possession de leur logement.

Attention, contrairement à d’autre délais prorogés pendant la période d’Etat d’Urgence Sanitaire la fin de la trêve hivernale est d’ores et déjà fixée au 31 mai 2020 (sauf nouvelle ordonnance qui pourrait être publiée repoussant de nouveau la date) et ne dépend donc pas de la fin de l’Etat d’Urgence Sanitaire ou même de la période de distanciation sociale (confinement).

Il est important de préciser que cette ordonnance prévoit bien que cette trêve hivernale rallongée ne concerne, pour le moment, que l’année 2020. La prochaine trêve hivernale devrait donc débuter le 1er Novembre 2020 pour se terminer le 31 mars 2021.

Les études du Groupe GWA mettront tout en oeuvre dès la fin de la trêve hivernale pour assurer leur mission de service public et procéder aux expulsions dans les meilleurs conditions possibles malgré les difficultés que nous allons rencontrées dès le 1er Juin.

En effet, les huissiers de justice procèdent aux expulsions une fois qu’ils ont obtenus le concours de la force publique par le Préfet du département concerné. Hors, à l’heure ou nous écrivons et publions cet article, aucune autorisation ne nous parvient. Il y a fort à craindre que les autorisations ne nous parviennent que dans le courant du mois de juin, voir même en Juillet ou plus tard encore.

Or, une fois l’autorisation obtenue, une expulsion nécessite une organisation minutieuse (prise de rendez-vous avec la force publique, avec le serrurier qui sera en charge de changer la serrure, avec les déménageurs…) afin que tout se déroule au mieux pour tout le monde.

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Si vous êtes dans l’une des situations décrites dans cet article, n’hésitez pas à nous contacter.

Soucieux de rester au plus près des préoccupations de nos clients, nos études restent ouvertes par téléphone (01 42 42 66 35) et par mail ([javascript protected email address]) durant toute la crise sanitaire, du lundi au vendredi de 09H00 à 19H00, sans interruption.

Nous vous rappelons par ailleurs que :

Vous pouvez nous confier vos significations sur toute l'Île-de-France.

Il vous suffit de déposer votre acte sur notre portail dédié : « Déposer un acte » ou par mail à [javascript protected email address] et nous nous chargeons du suivi de votre signification sur toute l'Île-de-France, quel que soit le nombre de destinataires de votre acte. Ce service est entièrement gratuit sur toute l'Île-de- France.

Nous pouvons également nous charger de la signification de vos actes sur le reste du territoire national moyennant un honoraire de pilotage d'un montant forfaitaire de 30 € HT.

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